En 2026, un pilier fiscal s’effondre en silence : pourquoi des milliers de bailleurs vont découvrir une hausse d’impôt qu’ils n’avaient pas vue venir
Il y a parfois des changements qui ne font pas de bruit… jusqu’au moment où ils frappent. Dans l’univers déjà tendu de l’immobilier et de la location meublée, un avantage fiscal longtemps considéré comme “acquis” est en train de disparaître presque à bas bruit.
Beaucoup de propriétaires n’y prêtent pas encore attention, persuadés que leur fiscalité restera la même, mais les règles qui s’appliqueront lors de la déclaration de 2026 ne laisseront aucune place à l’erreur : ce qui était la stratégie reine des locations saisonnières est désormais en train de se refermer.
Et puisque les nouvelles dispositions concernent les revenus 2025, les bailleurs ont moins d’un an pour revoir leur modèle avant de se retrouver face à une imposition dont ils ne mesurent pas encore le choc.
Le micro-BIC version 2026 : la fin d’un âge d’or fiscal
Pendant des années, la location meublée de tourisme non classée a été considérée comme une véritable mine d’or fiscale. Le plafond fixé à 77 700 € et l’abattement confortable de 50 % permettaient aux propriétaires de ne faire imposer que la moitié de leurs recettes.
Un niveau d’avantage fiscal si puissant qu’il rendait les locations saisonnières plus attractives que nombre d’investissements classiques.
Mais avec la loi Le Meur, dite “anti-Airbnb”, ce dispositif est entièrement restructuré. Dès les revenus 2025, le micro-BIC pour les meublés non classés se transforme radicalement : le seuil maximal chute à 15 000 €, et l’abattement tombe à 30 %.
C’est un tournant majeur, qui transforme la fiscalité des locations courtes durées en un modèle bien plus proche du micro-foncier que du régime ultra-avantageux d’hier.
Ce changement touche uniquement les meublés touristiques non classés. Les locations meublées classiques — celles louées en résidence principale — conservent quant à elles leur plafond de 77 700 € et leur abattement de 50 %. Le message est clair : le gouvernement concentre son tir sur la location saisonnière dans les zones en tension.
2026 : l’année où l’impôt bondit pour les bailleurs qui n’ont rien anticipé
Pour beaucoup, la surprise risque d’être douloureuse au printemps 2026. Certains bailleurs, habitués à un abattement généreux, découvriront qu’ils devront déclarer des montants bien supérieurs.
L’illustration est frappante : un propriétaire déclarant 20 000 € de recettes annuelles n’aurait auparavant payé de l’impôt que sur 10 000 €. Avec les règles 2026, la base imposable grimpe à 14 000 €.
Pire encore : ce revenu sort désormais du micro-BIC, puisque le nouveau plafond de 15 000 € est dépassé. Résultat : obligation de basculer au régime réel, souvent sans y avoir été préparé.
Cette mécanique est précisément ce que visent les pouvoirs publics : rendre la location saisonnière moins lucrative, réduire les écarts avec la location longue durée et, surtout, remettre des biens sur le marché locatif traditionnel.
Que faire face à la disparition de cet avantage ? Les seules stratégies qui tiennent en 2026
Avec l’effondrement du micro-BIC non classé, deux portes restent ouvertes aux bailleurs : le régime réel LMNP ou le classement en meublé de tourisme.
Le régime réel, bien que plus technique et exigeant une comptabilité formelle, offre un levier immense : la possibilité de déduire toutes les charges, des intérêts d’emprunt aux travaux, en passant par la taxe foncière ou les factures d’énergie. Surtout, il ouvre la voie à l’amortissement du bien et du mobilier, un mécanisme puissant qui peut effacer le revenu imposable pendant plusieurs années.
L’autre option consiste à faire classer son logement. Ce classement redonne accès à un système plus favorable : plafond de 77 700 €, abattement de 50 %. Mais il impose de respecter un cahier des charges strict concernant la qualité, l’équipement et le confort.
Dans les deux cas, un diagnostic chiffré est indispensable pour éviter de naviguer à vue et pour savoir si le maintien en courte durée reste réellement rentable sous les règles 2026.
Un tournant historique pour la location saisonnière en France
La fiscalité des locations de courte durée ne sera plus jamais ce qu’elle a été. L’année 2026 marque la fin d’un privilège fiscal, la mutation d’un modèle économique et une réorientation claire de la politique du logement. Certains propriétaires s’adapteront et continueront de tirer parti de la location meublée, d’autres se retireront ou basculeront vers des baux à l’année.
Mais une chose est certaine : ceux qui ignorent encore ces nouvelles règles découvriront l’addition au moment de la déclaration… et elle pourrait être bien plus salée qu’ils ne l’imaginent.
