Budget 2026 : ce discret tour de vis fiscal qui pourrait rebattre les cartes de l’immobilier
Pendant que le débat public se concentrait sur les nouveaux outils censés relancer l’investissement locatif, un changement beaucoup plus technique est passé sous les radars.
Inscrit dans la loi de finances 2026, il concerne l’apport-cession, un mécanisme largement utilisé par les dirigeants et investisseurs. Et ses effets pourraient être durables pour l’immobilier professionnel.
Un outil clé pour différer l’impôt… désormais encadré
Jusqu’ici, l’apport-cession offrait une respiration fiscale bienvenue. En apportant leurs titres à une holding avant de les céder, les chefs d’entreprise pouvaient reporter l’imposition de la plus-value, à condition de réinvestir au moins 70 % du produit de cession dans une activité économique dans un délai de trois ans.
Ce levier était devenu un pilier de nombreuses stratégies patrimoniales, notamment dans l’immobilier. Promotion, marchands de biens, lotisseurs ou encore fonds spécialisés bénéficiaient indirectement de ces flux de capitaux. Mais avec le budget 2026, la règle du jeu change.
Promotion, marchands de biens : des exclusions qui inquiètent
Un amendement parlementaire, intégré au texte final, réduit le champ des activités éligibles au remploi. Si l’exclusion des activités financières a peu surpris, celle touchant plusieurs métiers clés de l’immobilier a provoqué davantage de crispations.
Pour de nombreux professionnels, le signal est mauvais. Dans un marché déjà fragilisé par la hausse des taux et le recul des transactions, cette réforme pourrait freiner encore davantage l’arrivée de capitaux privés.
Certains y voient une nouvelle stigmatisation d’un secteur en difficulté, alors même que les fonds et club deals immobiliers jouent un rôle crucial dans le financement des opérations.
Une définition floue qui crée des zones grises
Autre point sensible : le texte renvoie désormais à la définition des activités éligibles de la loi TEPA, ce qui élargit potentiellement la liste des exclusions. En pratique, cela inclurait aussi des activités comme :
- les agences immobilières
- les syndics
- les administrateurs de biens
L’hôtellerie pourrait échapper à ce durcissement, mais aucune confirmation officielle n’a encore été apportée. Même incertitude pour les résidences gérées. Résidences étudiantes, Ehpad, résidences seniors : chaque cas devra être analysé individuellement, tant les situations diffèrent.
Dans ce contexte, de nombreux acteurs appellent à des clarifications administratives, notamment via le Bofip, afin de sécuriser les opérations en cours ou à venir.
Comment les investisseurs peuvent encore s’adapter
Le nouveau périmètre s’appliquera à toutes les cessions réalisées après l’entrée en vigueur de la loi, sous réserve de la décision du Conseil constitutionnel. À court terme, les fonds immobiliers déjà alimentés par l’apport-cession devraient continuer à fonctionner, mais les professionnels anticipent un tarissement progressif des flux.
Des marges de manœuvre subsistent toutefois. Il reste possible d’affecter jusqu’à 30 % des sommes à des activités désormais exclues. Surtout, cette réforme rappelle l’importance d’anticiper très en amont sa stratégie patrimoniale, parfois plusieurs années avant une cession.
Discret, technique, mais loin d’être anodin, ce changement fiscal du budget 2026 pourrait bien redessiner en profondeur les circuits de financement de l’immobilier professionnel dans les années à venir.
