Immobilier et fiscalité : vers la fin d’une taxe lourde dès 2026 ?

L’immobilier reste un pilier de l’économie française et attire toujours l’attention, notamment sur le terrain fiscal. Une réforme actuellement discutée pourrait changer la donne.

Si elle est adoptée, cette mesure pourrait profondément transformer les stratégies d’investissement et le comportement des vendeurs.

Une réforme pour relancer le marché

La proposition portée par le député Éric Ciotti vise à dynamiser le marché immobilier en réduisant drastiquement la durée nécessaire pour obtenir une exonération totale sur les plus-values. Concrètement, un propriétaire ayant acquis un bien en 2016 pourrait le vendre en 2026 sans payer d’impôt sur la plus-value, ni de prélèvements sociaux.
L’objectif affiché est double : fluidifier le marché en incitant à vendre plus rapidement et libérer des biens aujourd’hui immobilisés depuis plusieurs décennies.

La réforme s’accompagne d’un moratoire sur l’interdiction de location des logements énergivores (passoires thermiques classées F ou G). L’idée est de préserver l’offre locative, alors que la demande reste forte, tout en accordant un délai supplémentaire aux propriétaires pour réaliser les travaux de rénovation énergétique.

Le contexte fiscal actuel : un frein aux transactions

Aujourd’hui, les plus-values immobilières sont taxées à un taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). L’exonération totale ne s’applique qu’après vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente ans pour les prélèvements sociaux.
Des abattements progressifs existent à partir de la sixième année, mais leur effet reste limité et pousse de nombreux propriétaires à conserver leur bien au-delà de vingt ans pour éviter une taxation lourde. Ce phénomène contribue à raréfier l’offre, en particulier dans les zones tendues.

Un moratoire stratégique sur les passoires thermiques

L’interdiction progressive de louer des logements mal isolés devait retirer du marché locatif des milliers de biens dans les années à venir. Si cette mesure répond à un impératif écologique, elle risque aussi de réduire l’offre de logements abordables.
Le moratoire proposé permettrait de temporiser cette interdiction, laissant aux propriétaires un délai pour planifier et financer les travaux, notamment dans un contexte où l’accès au crédit se durcit et où les coûts de rénovation énergétique explosent.

Des effets potentiels sur l’ensemble du marché

Si la réforme voit le jour, plusieurs impacts sont attendus :

• Relance des transactions : les propriétaires pourraient être incités à vendre plus tôt, augmentant le volume d’offres sur le marché.

• Hausse temporaire des prix dans certains secteurs : l’arrivée massive de biens mis en vente pourrait, paradoxalement, stimuler la demande sur les zones recherchées.

• Soutien aux collectivités : l’augmentation des transactions entraînerait une hausse des recettes liées aux droits de mutation.

• Maintien de l’offre locative : le moratoire sur les passoires thermiques éviterait un retrait massif de logements, limitant la tension locative.

Un calendrier serré

La mesure pourrait entrer en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2026. Si tel est le cas, les mois précédents pourraient voir un attentisme de la part de certains vendeurs, préférant attendre pour bénéficier de l’exonération. Le marché immobilier pourrait ainsi connaître un pic d’activité au second semestre 2026.