Logement classé DPE E : faut-il craindre un gel des loyers pour les propriétaires en 2025 ?

La réglementation autour des logements énergivores se durcit progressivement en France.

Après les passoires thermiques classées F et G, de nombreux propriétaires de biens notés E au diagnostic de performance énergétique (DPE) s’interrogent : peut-on encore augmenter le loyer en 2025 ? Un gel est-il à prévoir ? Et surtout, comment anticiper les futures restrictions pour continuer à louer sans contrainte ?
Décryptage d’un sujet clé pour les bailleurs.

Gel des loyers : une mesure issue de la loi Climat et Résilience

Le gel des loyers s’inscrit dans la stratégie environnementale lancée par la loi Climat et Résilience du 20 août 2021. L’objectif est clair : pousser les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs logements afin de réduire les émissions de CO₂ du parc immobilier français.

Depuis le 24 août 2022, cette mesure s’applique aux logements considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire ceux classés F ou G au DPE. Pour ces biens, toute hausse de loyer est interdite tant que des travaux de rénovation énergétique ne permettent pas d’améliorer leur classement.

À quoi sert réellement le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est bien plus qu’un simple document administratif. Il informe le locataire ou l’acheteur sur :

• la consommation d’énergie du logement ;
• son impact climatique, via les émissions de gaz à effet de serre.

À l’issue de l’évaluation, le bien reçoit une note allant de A (très performant) à G (très énergivore). Le rapport DPE estime également les dépenses énergétiques futures et oriente le propriétaire sur les travaux à envisager pour améliorer la performance du logement (isolation, chauffage, ventilation…).

Performance énergétique et logement décent : un lien désormais indissociable

La loi impose au bailleur de proposer un logement décent, une notion qui intègre désormais des critères énergétiques précis. Concrètement, la décence d’un logement est appréciée à l’aune de son DPE.

C’est sur cette base que l’État a instauré un calendrier progressif d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores.

Interdictions de location et gel des loyers : le calendrier à connaître

La réglementation prévoit plusieurs échéances majeures :

• DPE G : interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025 ;
• DPE F : interdiction à compter du 1er janvier 2028 ;
• DPE E : interdiction programmée pour 2034.

En parallèle, les logements classés F et G sont déjà soumis au gel des loyers. Les propriétaires concernés ne peuvent plus :

• réviser le loyer chaque année via l’IRL ;
• augmenter le loyer lors d’un changement de locataire ;
• appliquer une hausse au renouvellement du bail.

À noter : les locations saisonnières touristiques échappent au dispositif, sauf si le logement meublé est loué plus de quatre mois par an, auquel cas la réglementation s’applique pleinement.

Les logements classés DPE E sont-ils concernés par le gel des loyers ?

À ce stade, aucune interdiction légale n’empêche un propriétaire d’augmenter le loyer d’un logement classé E. En 2025, les bailleurs conservent donc cette possibilité.

Cependant, la trajectoire réglementaire est sans ambiguïté : après F et G, la classe E est clairement dans le viseur des pouvoirs publics. L’interdiction de louer ces logements dès 2034 laisse présager de nouvelles contraintes en amont, dont un éventuel gel des loyers dans les années à venir.

Autrement dit, même si la règle n’est pas encore en vigueur, les propriétaires de biens notés E ont tout intérêt à anticiper dès maintenant.

Comment éviter de futures restrictions pour un logement classé E ?

La solution la plus sûre reste la rénovation énergétique. Pour agir efficacement, il est recommandé de faire réaliser un audit énergétique, plus complet que le DPE classique.

Cet audit permet :

• d’identifier précisément les faiblesses du logement ;
• de proposer plusieurs scénarios de travaux ;
• d’estimer les coûts, la durée du chantier et les aides mobilisables.

Les travaux les plus couramment recommandés concernent :

• l’isolation (murs, toiture, planchers) ;
• le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage ;
• la modernisation du système de chauffage et de production d’eau chaude ;
• l’installation d’une ventilation performante.

Une fois les travaux achevés, un nouveau DPE permet de valider l’amélioration du classement.

Quelles aides pour financer la rénovation ?

De nombreux dispositifs existent pour accompagner les propriétaires :

• MaPrimeRénov’ ;
• les certificats d’économies d’énergie (CEE) ;
• le déficit foncier pour les bailleurs imposés au réel.

Le service public France Rénov’ propose également un accompagnement personnalisé pour orienter les propriétaires dans leurs démarches.

Peut-on demander au locataire de quitter le logement pendant les travaux ?

La loi du 6 juillet 1989 est très encadrante. Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans trois cas précis : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux.

Les travaux de rénovation énergétique ne constituent pas un motif valable de congé. En pratique, la majorité des rénovations peuvent toutefois être réalisées avec un logement occupé, moyennant une bonne organisation.

Anticiper aujourd’hui pour louer sereinement demain

Même si le gel des loyers ne concerne pas encore les logements classés DPE E, les signaux sont clairs. La réglementation évolue dans le sens d’une exigence énergétique toujours plus forte.

Pour les propriétaires, prendre de l’avance sur la rénovation reste la meilleure stratégie pour sécuriser la rentabilité du bien, éviter les futures interdictions et continuer à louer sans stress.